Η ελληνική αγορά κατοικίας βρίσκεται σε μια φάση έντονων αντιθέσεων. Από τη μία πλευρά, οι τιμές πώλησης και ενοικίασης παραμένουν σε υψηλά επίπεδα. Από την άλλη, ο αριθμός των πραγματικών αγοραστών μειώνεται με σταθερό ρυθμό. Τα τελευταία στοιχεία δείχνουν ότι η πρόσβαση στην αγορά κατοικιών γίνεται ολοένα και δυσκολότερη, ακόμη και για όσους μέχρι πρόσφατα θεωρούνταν ενεργοί ενδιαφερόμενοι.

Η εικόνα αυτή δεν αφορά μόνο στατιστικά στοιχεία. Αφορά άμεσα τη λειτουργία της αγοράς, τις επιλογές των ιδιοκτητών και τη στρατηγική όσων κινούνται επαγγελματικά στον χώρο του real estate στην Ελλάδα.

Λιγότεροι πραγματικοί αγοραστές σε σχέση με τους πωλητές

Σύμφωνα με τα στοιχεία της έρευνας, το ποσοστό όσων δηλώνουν αγοραστές έχει μειωθεί στο 19%, από 23% που ήταν κατά την προηγούμενη έρευνα. Ακόμη πιο αποκαλυπτικό είναι το γεγονός ότι μόνο το 23% αυτών σκοπεύει να προχωρήσει σε αγορά μέσα στους επόμενους 6 έως 12 μήνες, όταν στα τέλη του 2024 με αρχές του 2025, το αντίστοιχο ποσοστό έφτανε το 34%.

Στην πράξη, αυτό σημαίνει ότι οι πραγματικοί αγοραστές περιορίζονται σε μόλις 4,37% του συνολικού δείγματος, τη στιγμή που οι πωλητές παραμένουν σταθερά στο 8%. Η ανισορροπία αυτή δημιουργεί μια αγορά όπου η προσφορά δεν συναντά εύκολα ζήτηση, ιδιαίτερα στις περιπτώσεις ακινήτων που δεν έχουν σωστή τιμολόγηση ή καθαρό αγοραστικό στόχο.

Οι υψηλές τιμές λειτουργούν αποτρεπτικά

Η βασική αιτία της υποχώρησης των αγοραστών είναι ξεκάθαρη. Οι τιμές έχουν αυξηθεί σημαντικά, όχι μόνο στα νεόδμητα, αλλά και στα μεταχειρισμένα ακίνητα. Το κόστος εισόδου στην αγορά κατοικίας έχει ξεπεράσει τα όρια αντοχής για μεγάλο μέρος των ενδιαφερομένων.

Η έρευνα δείχνει ότι όταν η διαφορά τιμής ανάμεσα σε νεόδμητο και παλαιότερο ακίνητο είναι έως 20%, τότε το 67% των αγοραστών προτιμά το νεόδμητο. Όταν όμως η απόκλιση φτάνει ή ξεπερνά το 30%, η εικόνα αλλάζει και το 56% στρέφεται προς το παλιό ακίνητο. Το στοιχείο αυτό αποτυπώνει με σαφήνεια πόσο ευαίσθητη έχει γίνει η αγορά στις τιμές, ακόμη και για όσους παραμένουν ενεργοί.

Ο ρόλος του προγράμματος «Σπίτι μου ΙΙ» στις αυξήσεις τιμών

Ιδιαίτερη σημασία έχει η επίδραση του προγράμματος «Σπίτι μου ΙΙ». Σύμφωνα με την έρευνα, το 77% των πολιτών θεωρεί ότι το πρόγραμμα οδήγησε σε αυξήσεις τιμών από 10% και πάνω. Συγκεκριμένα, το 39% αναφέρει αυξήσεις άνω του 10%, ενώ ένα επιπλέον 38% κάνει λόγο για αυξήσεις έως 10%.

Αξιοσημείωτο είναι ότι με αυτή την εκτίμηση συμφωνεί και το 87% των επαγγελματιών της αγοράς ακινήτων. Το στοιχείο αυτό δείχνει ότι, παρά τις καλές προθέσεις, η παρέμβαση στην αγορά δημιούργησε πιέσεις στις τιμές, περιορίζοντας τελικά την προσβασιμότητα, ειδικά για τα νοικοκυριά που κινούνται στα όρια της χρηματοδότησης.

Υπέρογκο κόστος στέγασης και κοινωνική πίεση

Δεν προκαλεί εντύπωση ότι το 89% των πολιτών χαρακτηρίζει το στεγαστικό ζήτημα ως «αρκετά μεγάλο» ή «πολύ μεγάλο» πρόβλημα. Η πίεση δεν αφορά μόνο την αγορά κατοικίας, αλλά και τα ενοίκια, τα οποία σε πολλές περιπτώσεις στο κέντρο μεγάλων πόλεων προσεγγίζουν επίπεδα που μέχρι πρόσφατα συναντούσε κανείς μόνο σε περιοχές υψηλού εισοδήματος.

Η κατάσταση αυτή επηρεάζει άμεσα τις αποφάσεις τόσο των αγοραστών όσο και των ιδιοκτητών, διαμορφώνοντας ένα περιβάλλον αναμονής και επιφυλακτικότητας.

Τα κλειστά ακίνητα και οι προϋποθέσεις αξιοποίησής τους

Ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζει το γεγονός ότι το 17% των ερωτηθέντων δηλώνει πως διαθέτει κατοικία την οποία διατηρεί κλειστή. Τα κίνητρα που θα μπορούσαν να οδηγήσουν στην αξιοποίησή της είναι αποκαλυπτικά. Το 65% αναφέρει τη μείωση της φορολογίας, το 64% τη γενναία επιδότηση για ενεργειακή αναβάθμιση και το 62% τη λήψη μέτρων προστασίας των ιδιοκτητών απέναντι σε απλήρωτες οφειλές ή ζημιές.

Την ίδια στιγμή, ένα 35% δηλώνει ότι περιμένει περαιτέρω αύξηση των τιμών πριν κινηθεί, ενώ το 18% ξεκαθαρίζει ότι δεν πρόκειται να ανοίξει το ακίνητό του για κανέναν λόγο. Τα στοιχεία αυτά δείχνουν πόσο σύνθετο είναι το πρόβλημα και πόσο δύσκολα ενεργοποιείται η προσφορά χωρίς σαφές πλαίσιο ασφάλειας.

Πώς διαβάζεται αυτή η εικόνα από την πλευρά της αγοράς ακινήτων

Στην πράξη, τα δεδομένα αυτά οδηγούν σε ένα συμπέρασμα. Η αγορά κατοικίας δεν κινείται πλέον με γενικευμένη ζήτηση, αλλά με στοχευμένες αποφάσεις. Οι αγοραστές που παραμένουν ενεργοί είναι πιο επιλεκτικοί, πιο ενημερωμένοι και λιγότερο διατεθειμένοι να ακολουθήσουν υπερτιμημένες επιλογές.

Έτσι, ο ρόλος της σωστής ανάλυσης, της ρεαλιστικής αποτίμησης και της ξεκάθαρης στρατηγικής γίνεται καθοριστικός. Δεν αρκεί η ύπαρξη ενδιαφέροντος. Απαιτείται σωστή ανάγνωση της αγοράς και των πραγματικών δυνατοτήτων κάθε ακινήτου.

Σύμφωνα με το μεσιτικό γραφείο Greca House, η καθημερινή επαφή με αγοραστές και πωλητές επιβεβαιώνει αυτή την εικόνα. Οι συναλλαγές προχωρούν όταν υπάρχει ρεαλιστική τιμολόγηση, καθαρός αγοραστικός στόχος και σωστή προετοιμασία. Αντίθετα, ακίνητα που βασίζονται σε γενικές προσδοκίες ή σε παρωχημένες αντιλήψεις της αγοράς, δυσκολεύονται να βρουν ανταπόκριση.

Η σημερινή συγκυρία απαιτεί επαγγελματική προσέγγιση, τόσο από την πλευρά των ιδιοκτητών όσο και από εκείνη των αγοραστών. Η αγορά ακινήτων στην Ελλάδα παραμένει ενεργή, αλλά όχι χωρίς φίλτρα και προϋποθέσεις.