Το δ’ τρίμηνο του 2025 επιβεβαίωσε αυτό που βλέπουμε εδώ και καιρό στην ελληνική αγορά real estate. Οι ζητούμενες τιμές, τόσο στην πώληση όσο και στην ενοικίαση, παραμένουν σε ανοδική τροχιά σε πανελλαδικό επίπεδο, με τις μεγαλύτερες εντάσεις να εμφανίζονται στα μεγάλα αστικά κέντρα και σε περιοχές που κρατούν σταθερά υψηλή ζήτηση.

Ο δείκτης SPI του Spitogatos, που αποτυπώνει τις τάσεις μέσα από πραγματικά δεδομένα αγγελιών, δείχνει καθαρά ότι η αγορά δεν «ξεφούσκωσε» στο τέλος της χρονιάς. Αντίθετα, συνέχισε να πιέζει προς τα πάνω τις τιμές, ειδικά στην πώληση.

Η εικόνα του 2025 με μία ματιά

Σε σύγκριση με το δ’ τρίμηνο του 2024, η μέση ζητούμενη τιμή πώλησης κατοικιών αυξήθηκε κατά 9,6% σε πανελλαδικό επίπεδο. Σε σχέση με το γ’ τρίμηνο του 2025, καταγράφηκε επίσης άνοδος 1,8%. Ένα χρόνο πριν, η αντίστοιχη ετήσια αύξηση στην πώληση ήταν 7,9%, κάτι που δείχνει ότι η πίεση στην αγορά όχι μόνο συνεχίστηκε, αλλά ενισχύθηκε.

Στις κατοικίες προς ενοικίαση, η εικόνα είναι λίγο πιο σύνθετη. Η μέση ζητούμενη τιμή ενοικίασης αυξήθηκε ετησίως κατά 4,2% σε σχέση με το δ’ τρίμηνο του 2024, όμως εμφάνισε πτώση 3,5% σε σχέση με το γ’ τρίμηνο του 2025. Ενδιαφέρον έχει ότι το δ’ τρίμηνο του 2024 η ετήσια αύξηση στην ενοικίαση ήταν υψηλότερη και έφτανε το 5,8%. Με απλά λόγια, το 2025 έκλεισε με άνοδο και στα ενοίκια, αλλά με κάποια σημάδια πιο ήπιας συμπεριφοράς στο τρίμηνο.

Τα πιο ακριβά και τα πιο οικονομικά σημεία για αγορά κατοικίας

Στην αγορά κατοικίας, τα Νότια Προάστια εξακολουθούν να κρατούν τα πρωτεία των πιο ακριβών περιοχών της χώρας, με μέση ζητούμενη τιμή στα 4.125 ευρώ ανά τ.μ. Στις επόμενες θέσεις ακολουθούν οι Κυκλάδες και τα Βόρεια Προάστια, ενώ την πρώτη πεντάδα συμπληρώνουν η Π.Ε. Λευκάδας και η Π.Ε. Χανίων, με μέση ζητούμενη τιμή στα 2.936 ευρώ ανά τ.μ.

Στον αντίποδα, τα πιο οικονομικά σημεία για αγορά κατοικίας εντοπίζονται κυρίως στην περιφέρεια. Η Π.Ε. Καστοριάς εμφανίζεται ως η χαμηλότερη, με μέση ζητούμενη τιμή στα 532 ευρώ ανά τ.μ., ενώ ακολουθούν οι Π.Ε. Κοζάνης, Φλώρινας, Κιλκίς και Καρδίτσας. Αυτές οι τιμές δεν σημαίνουν απαραίτητα «καλύτερη επένδυση», αλλά δείχνουν πόσο διαφορετικές είναι οι ισορροπίες της αγοράς ανά περιοχή, ανάλογα με τη ζήτηση, την απασχόληση, την τουριστική δυναμική και την προσφορά κατοικιών.

Πού κινούνται τα ενοίκια, ποιοι δήμοι πιέζουν την αγορά

Στην ενοικίαση κατοικίας, τα Νότια Προάστια παραμένουν και πάλι στην κορυφή των πιο ακριβών σημείων, ενώ στη 2η θέση του top 5 κατατάσσονται τα Βόρεια Προάστια. Ακολουθούν ο Δήμος Αθηναίων, οι Κυκλάδες και ο Πειραιάς, με μέση ζητούμενη τιμή ενοικίασης στα 10,2 ευρώ ανά τ.μ.

Από την άλλη πλευρά, τα οικονομικότερα σημεία για ενοικίαση κατοικίας το δ’ τρίμηνο του 2025 ήταν οι Π.Ε. Πέλλας, Ημαθίας, Κιλκίς, το Υπόλοιπο της Περιφερειακής Ενότητας Θεσσαλονίκης και η Π.Ε. Δράμας. Η εικόνα αυτή είναι χρήσιμη για όποιον εξετάζει εναλλακτικές αγορές κατοικίας για ιδιοκατοίκηση ή για επενδυτές που κυνηγούν αποδόσεις σε πιο «ήσυχα» σημεία, αρκεί να υπάρχει πραγματική ζήτηση και σωστή στόχευση.

Αττική: Ανοδική η πώληση, πιο σταθερή η ενοικίαση

Στην Αττική, η μέση ζητούμενη τιμή πώλησης κατοικιών αυξήθηκε ετησίως κατά 8,1%. Σε τριμηνιαία βάση, υπήρξε μικρή άνοδος 1,0% σε σχέση με το γ’ τρίμηνο του 2025. Στην ενοικίαση, η ετήσια αύξηση ήταν 4,8% σε σύγκριση με το δ’ τρίμηνο του 2024, με τις τιμές να παραμένουν ουσιαστικά αμετάβλητες σε σχέση με το προηγούμενο τρίμηνο.

Αν κοιτάξουμε τις πιο ακριβές περιοχές για αγορά σπιτιού στην Αττική, η Βουλιαγμένη παραμένει σταθερά πρώτη, με μέση ζητούμενη τιμή στα 7.500 ευρώ ανά τ.μ. Σε ετήσια βάση σημείωσε αύξηση 3,9%, ενώ σε τριμηνιαία βάση εμφάνισε μικρή μείωση 1,1%. Ακολουθούν η Βούλα, η Γλυφάδα, το Ελληνικό και το Κολωνάκι Λυκαβηττός, όπου οι ετήσιες αυξήσεις κινούνται ήπια, από 1,5% έως 7,0%.

Στις πιο οικονομικές περιοχές για αγορά κατοικίας στην Αττική, εμφανίζονται σημεία από Ανατολική και Δυτική Αττική, από τμήματα των Βορείων Προαστίων και από το κέντρο. Ο Βαρνάβας καταγράφεται ως η πιο οικονομική περιοχή για το δ’ τρίμηνο του 2025 με μέση ζητούμενη τιμή στα 1.448 ευρώ ανά τ.μ., ενώ ακολουθούν η Αγία Βαρβάρα, τα Πατήσια, οι Αχαρνές και η Σταμάτα.

Στην ενοικίαση, η Βουλιαγμένη είναι επίσης η ακριβότερη περιοχή της Αττικής, με 21,1 ευρώ ανά τ.μ. και αύξηση 5,7% σε σχέση με το δ’ τρίμηνο του 2024. Ακολουθούν Κολωνάκι Λυκαβηττός, Παλαιό Ψυχικό, Βούλα και Φιλοθέη, με μέση ζητούμενη τιμή στα 16,4 ευρώ ανά τ.μ. Η Φιλοθέη καταγράφει μείωση 8,0% σε ετήσια βάση, ενώ οι υπόλοιπες περιοχές της πρώτης πεντάδας παρουσιάζουν αυξήσεις από 2,9% έως 12,0%.

Οι πιο οικονομικές περιοχές για ενοικίαση στην Αττική το ίδιο τρίμηνο ήταν ο Άγιος Στέφανος με 6,5 ευρώ ανά τ.μ., η Αγία Βαρβάρα και το Καματερό, το Πέραμα και τα Σπάτα.

Οι περιοχές με τις μεγαλύτερες αυξήσεις μέσα στο 2025

Ενδιαφέρον έχουν και οι «πρωταθλητές» της ανόδου στις ζητούμενες τιμές πώλησης το δ’ τρίμηνο του 2025. Στα Βόρεια Προάστια ξεχώρισε η Λυκόβρυση με αύξηση πάνω από 25%, σε συνδυασμό με ενίσχυση της προσφοράς νεόδμητων κατοικιών, ενώ ακολούθησε η Δροσιά με ετήσια αύξηση 25,3%. Στα Δυτικά Προάστια, η Αγία Βαρβάρα κατέγραψε αύξηση 24,3%, ενώ στα Νότια Προάστια ακολούθησαν η Δάφνη με 24,2% και ο Υμηττός με 22,3%.

Στην ενοικίαση κατοικίας, οι μεγαλύτερες ετήσιες αυξήσεις εντοπίστηκαν στα Γλυκά Νερά με 23,0% και στο Πέραμα με 19,4%. Αχαρνές, Ίλιον και Χαϊδάρι κατέγραψαν επίσης αυξήσεις λίγο πάνω από 13%. Αυτές οι κινήσεις έχουν σημασία γιατί δείχνουν πού «τρέχει» η ζήτηση, αλλά και πού μπορεί να έχει προηγηθεί υποτίμηση που τώρα διορθώνεται, ειδικά όταν βελτιώνονται υποδομές ή αυξάνεται η διαθεσιμότητα νεόδμητων κατοικιών.

Θεσσαλονίκη: Ισχυρή άνοδος στην πώληση, πιο «νευρικό» τρίμηνο στην ενοικίαση

Στη Θεσσαλονίκη, η μέση ζητούμενη τιμή πώλησης κατοικιών αυξήθηκε ετησίως κατά 12,5% το δ’ τρίμηνο του 2025, ενώ η μέση ζητούμενη τιμή ενοικίασης αυξήθηκε κατά 6,3%. Σε τριμηνιαία βάση, η πώληση ενισχύθηκε κατά 2,3% σε σχέση με το γ’ τρίμηνο, ενώ στην ενοικίαση καταγράφηκε πτώση 5,8%, κάτι που δείχνει ότι τα ενοίκια μπορεί να έχουν μεγαλύτερη μεταβλητότητα ανά τρίμηνο.

Οι πιο ακριβές περιοχές για αγορά κατοικίας στη Θεσσαλονίκη ήταν η Καλαμαριά με 3.091 ευρώ ανά τ.μ., η Πυλαία με 2.941 ευρώ ανά τ.μ. και το Κέντρο με 2.931 ευρώ ανά τ.μ. Οι περιοχές αυτές εμφάνισαν αυξήσεις από 5,5% έως 12,0% σε σχέση με το δ’ τρίμηνο του 2024. Οι πιο οικονομικές περιοχές για αγορά βρίσκονται κυρίως στα προάστια, με την Καλλιθέα στα 857 ευρώ ανά τ.μ., τη Μυγδονία στα 935 ευρώ ανά τ.μ. και τα Βασιλικά στα 1.117 ευρώ ανά τ.μ.

Στην ενοικίαση, οι πιο ακριβές περιοχές ήταν το Κέντρο με 11,1 ευρώ ανά τ.μ., η περιοχή Βαρδάρης Λαχανόκηποι με 10,6 ευρώ ανά τ.μ. και η περιοχή 40 Εκκλησιές Ευαγγελίστρια με 10,0 ευρώ ανά τ.μ. Οι πιο οικονομικές περιοχές για ενοικίαση ήταν η Μίκρα με 5,1 ευρώ ανά τ.μ., ο Χορτιάτης με 5,4 ευρώ ανά τ.μ. και το Ωραιόκαστρο με 5,8 ευρώ ανά τ.μ.

Στις μεγαλύτερες ετήσιες αυξήσεις πώλησης, ξεχώρισαν η Σταυρούπολη με 26,4% και η Νεάπολη με 26,3% στα προάστια, καθώς και η περιοχή Ξηροκρήνη Παναγιά Φανερωμένη στον Δήμο Θεσσαλονίκης με 24,9%. Στην ενοικίαση, αυξήσεις πάνω από 20% καταγράφηκαν σε Θέρμη, Βασιλικά και Μυγδονία.

Τι σημαίνουν αυτά τα δεδομένα για όποιον κινείται το 2026

Το βασικό συμπέρασμα του δ’ τριμήνου είναι ότι η αγορά εξακολουθεί να ανεβάζει τιμές, αλλά όχι παντού με τον ίδιο τρόπο. Άλλες περιοχές κινούνται με «ώριμη» άνοδο και άλλες εμφανίζουν πιο απότομες αυξήσεις, συχνά επειδή αλλάζουν οι ισορροπίες στην προσφορά, μπαίνουν νέα έργα, ή μετατοπίζεται η ζήτηση από ακριβότερες ζώνες σε πιο προσιτές.

Για έναν αγοραστή ή έναν επενδυτή, αυτό σημαίνει ότι η επιλογή περιοχής και τύπου ακινήτου μετρά περισσότερο από ποτέ. Δεν αρκεί να βλέπει κανείς μόνο τη μέση τιμή ανά τ.μ. Χρειάζεται να καταλάβει γιατί ανεβαίνει μια περιοχή, τι είδους ακίνητα ανεβαίνουν, πόσο «σφιχτή» είναι η προσφορά και πώς επηρεάζουν οι μεταφορές, η αναβάθμιση γειτονιών και τα νέα έργα υποδομής.

Σε αυτό το σημείο, μια διακριτική αλλά ουσιαστική βοήθεια από ένα μεσιτικό γραφείο με πραγματική εικόνα της αγοράς, όπως η Greca House, μπορεί να κάνει τη διαφορά. Όχι για να «μαντέψει» την αγορά, αλλά για να μεταφράσει τα δεδομένα σε πρακτικές επιλογές, με βάση τη γειτονιά, το είδος κατοικίας, τη ζήτηση και τη ρεαλιστική προοπτική μεταπώλησης ή εκμίσθωσης.