Η ολοκλήρωση του Κτηματολογίου στην Ελλάδα αποτελεί ένα έργο που εκκρεμεί εδώ και δεκαετίες, ωστόσο οι τελευταίες εξελίξεις δημιουργούν νέα ερωτήματα για την αξιοπιστία και τη λειτουργικότητά του. Σύμφωνα με πρόσφατα στοιχεία, περίπου 3,45 εκατομμύρια ακίνητα έχουν καταγραφεί ως «αγνώστου ιδιοκτήτη», γεγονός που επηρεάζει άμεσα την ασφάλεια των συναλλαγών και την αγορά ακινήτων συνολικά.

Την ίδια στιγμή, οι καθυστερήσεις στην εξέταση ενστάσεων και οι νομοθετικές παρεμβάσεις των τελευταίων ετών φαίνεται να μεταθέτουν το πρόβλημα αντί να το επιλύουν.

Η πραγματική εικόνα του Κτηματολογίου σήμερα

Η διαδικασία κτηματογράφησης ξεκίνησε το 1995 και μέχρι σήμερα έχει εξελιχθεί σε τέσσερις κύκλους, με συνολικό κόστος που ξεπερνά το 1 δισ. ευρώ. Παρότι έχει σημειωθεί πρόοδος, η εικόνα παραμένει σύνθετη.

Από τα περίπου 39,1 εκατομμύρια ιδιοκτησιακά δικαιώματα που εκτιμάται ότι υπάρχουν στη χώρα, έχουν ενταχθεί σε λειτουργούν κτηματολόγιο περίπου 27,85 εκατομμύρια, δηλαδή λίγο πάνω από το 71%. Ταυτόχρονα, για περίπου 10,82 εκατομμύρια δικαιώματα έχει ολοκληρωθεί η ανάρτηση, χωρίς όμως να έχει ξεκινήσει η πλήρης λειτουργία. Αυτό πρακτικά σημαίνει ότι ένα σημαντικό μέρος της ακίνητης περιουσίας βρίσκεται ακόμη σε μεταβατικό στάδιο, με εκκρεμότητες που επηρεάζουν τη νομική ασφάλεια.

Οι καθυστερήσεις και οι εκκρεμείς ενστάσεις

Ένα από τα βασικά προβλήματα που επισημαίνονται είναι ο μεγάλος αριθμός ενστάσεων και αιτήσεων διόρθωσης που δεν έχουν εξεταστεί. Σήμερα εκκρεμούν περίπου 233.000 υποθέσεις, από τις οποίες μόνο ένα μέρος έχει προχωρήσει προς εκδίκαση.

Η καθυστέρηση αυτή δεν είναι απλώς γραφειοκρατικό ζήτημα. Επηρεάζει άμεσα το ιδιοκτησιακό καθεστώς των ακινήτων και δημιουργεί αβεβαιότητα για ιδιοκτήτες και επενδυτές. Σε πολλές περιπτώσεις, ένα ακίνητο μπορεί να εμφανίζεται καταγεγραμμένο, αλλά να υπάρχει ανοιχτή διαφορά που δεν έχει ακόμη επιλυθεί. Η κατάσταση αυτή αναμένεται να συνεχιστεί για αρκετά χρόνια ακόμη, καθώς η πλήρης εξέταση των εκκρεμοτήτων απαιτεί χρόνο και πόρους.

Τα ακίνητα «αγνώστου ιδιοκτήτη» και ο πραγματικός κίνδυνος

Ιδιαίτερη ανησυχία προκαλεί ο μεγάλος αριθμός ακινήτων που έχουν καταγραφεί ως «αγνώστου ιδιοκτήτη». Πρόκειται για περίπου 3,45 εκατομμύρια ακίνητα, ποσοστό που αντιστοιχεί σχεδόν στο 9% του συνόλου. Τα ακίνητα αυτά αποτελούν μια γκρίζα ζώνη στην αγορά. Σε περίπτωση που δεν δηλωθούν ή δεν διεκδικηθούν εγκαίρως, μπορούν να περιέλθουν στο Δημόσιο με την οριστικοποίηση των εγγραφών.

Το βασικό ζήτημα όμως δεν είναι μόνο αυτό. Υπάρχει και ο κίνδυνος καταχρηστικών δηλώσεων, όπου τρίτοι επιχειρούν να κατοχυρώσουν ακίνητα που δεν τους ανήκουν. Η έλλειψη επαρκών μηχανισμών ελέγχου εντείνει αυτή την ανησυχία και δημιουργεί ερωτήματα για την προστασία της ιδιωτικής περιουσίας.

Οι αλλαγές στη νομοθεσία και οι επιπτώσεις

Τα τελευταία χρόνια έγιναν παρεμβάσεις με στόχο την επιτάχυνση της ολοκλήρωσης του Κτηματολογίου. Ωστόσο, αυτές οι αλλαγές φαίνεται ότι έχουν και σημαντικές παρενέργειες. Με τις ρυθμίσεις του 2021 και του 2024, δόθηκε η δυνατότητα ολοκλήρωσης της κτηματογράφησης πριν από την πλήρη εξέταση των ενστάσεων. Αυτό σημαίνει ότι σε πολλές περιπτώσεις οι αρχικές εγγραφές βασίζονται σε στοιχεία που δεν έχουν ακόμη ελεγχθεί.

Στην πράξη, η αβεβαιότητα δεν περιορίζεται πλέον σε λίγες περιπτώσεις, αλλά επεκτείνεται σε ένα μεγάλο μέρος της αγοράς ακινήτων. Κάθε ακίνητο για το οποίο υπάρχει εκκρεμότητα μπορεί να επηρεαστεί μέχρι να ολοκληρωθεί η σχετική διαδικασία.

Ένα έργο με πρόοδο αλλά και σοβαρές αδυναμίες

Παρά την πρόοδο που έχει επιτευχθεί, μόνο ένα μικρό ποσοστό των συμβάσεων ολοκληρώθηκε με την κανονική διαδικασία. Η πλειονότητα των έργων έχει προχωρήσει μέσω διαδικασιών ταχείας περαίωσης, χωρίς την πλήρη εξέταση των δεδομένων. Αυτό δημιουργεί μια εικόνα προόδου σε επίπεδο αριθμών, αλλά αφήνει ανοιχτά ζητήματα σε επίπεδο ουσίας. Η αγορά χρειάζεται ένα Κτηματολόγιο που να παρέχει ασφάλεια και όχι απλώς ταχύτητα ολοκλήρωσης.

Τι σημαίνουν όλα αυτά για την αγορά ακινήτων

Η ύπαρξη εκκρεμοτήτων στο Κτηματολόγιο επηρεάζει άμεσα τις συναλλαγές. Οι αγοραστές είναι πιο επιφυλακτικοί, ενώ οι έλεγχοι πριν από μια αγορά γίνονται πιο σύνθετοι. Για τους επενδυτές, η σαφήνεια στο ιδιοκτησιακό καθεστώς αποτελεί βασική προϋπόθεση. Όταν αυτή δεν διασφαλίζεται πλήρως, αυξάνεται το ρίσκο και μειώνεται η ελκυστικότητα μιας επένδυσης. Παράλληλα, υπάρχει και το ενδεχόμενο αύξησης δικαστικών διαφορών τα επόμενα χρόνια, καθώς όλο και περισσότεροι ιδιοκτήτες θα προσπαθήσουν να επιλύσουν εκκρεμότητες μέσω της δικαστικής οδού.